W dniu 29 września 2021 na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw zawierający rozwiązania w własności w odniesieniu do gruntów innych niż mieszkaniowe zbywanych w procedurze cywilnej, w tym na rzecz przedsiębiorców w sposób zgodny z zasadami udzielania pomocy publicznej.
Poniżej krótki opis rozwiązań przyjętych w projekcie:
- zastosowaniu mechanizmów rynkowych przy ustalaniu ceny nabycia prawa własności gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa oraz jednostek samorządu terytorialnego, w tym w szczególności gruntów wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej;
- projekt przewiduje zmianę zasady zawartej w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami określającej mechanizm płatności za nabycie prawa własności przez odejście od zasady zaliczania na poczet ceny rynkowej gruntu wartości prawa użytkowania wieczystego;
- dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej na nieruchomościach oddanych w użytkowanie wieczyste zaproponowano, aby cena nieruchomości była ustalana jako dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, przy czym umożliwiono sporządzenie aktualnej wyceny dla potrzeb ustalenia ceny gruntu:
- w zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, określonej stosownie do wskazanego w umowie celu (1%, 2%, 3% lub inna) użytkownik zapłaci za własność gruntu równowartość 20%, 40%, 60% lub więcej aktualnej na dzień nabycia wartości rynkowej gruntu;
- zasada odpłatności dla przedsiębiorców – użytkowników wieczystych prowadzących działalność gospodarczą – została opracowana w oparciu o koncepcję wielokrotności (co najmniej 20-krotności) dotychczasowej opłaty rocznej, ale z uwzględnieniem zakazu udzielania niedozwolonej pomocy publicznej:
- projektowane przepisy przyznają swobodę stronom umowy zawieranej z przedsiębiorcą zarówno w odniesieniu do decyzji o zawarciu umowy sprzedaży (cywilnoprawny tryb sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkownika wieczystego), jak i niezbędną swobodę w negocjowaniu i ustalaniu ceny zbywanej nieruchomości do poziomu wartości rynkowej gruntu;
- zarówno właściwy organ, reprezentujący właściciela nieruchomości, jak i dotychczasowy użytkownik wieczysty, będą mieli swobodną możliwość oceny zasadności zawarcia umowy w okolicznościach danej sprawy;
- użytkownik wieczysty będzie miał możliwość wnioskować o nabycie zajmowanej nieruchomości w dowolnym momencie, uzależniając decyzję o złożeniu wniosku o nabycie od aktualnych możliwości finansowych, albo zamiarów inwestycyjnych, a właściwy organ będzie miał możliwość oceny planowanego działania polegającego na trwałym wyzbyciu się nieruchomości z punktu widzenia interesów jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa;
- reguła odpłatności dla przedsiębiorców opiera się na:
- ustalaniu ceny nabycia gruntu jako wielokrotności dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (sumy opłat), z równoczesnym zapewnieniem ustalenia opłaty rocznej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości aktualnej na dzień sprzedaży gruntu – właściwy organ (właściciel gruntu) będzie miał możliwość zaproponowania przedsiębiorcy ceny gruntu odpowiadającej sumie co najmniej 20 dotychczasowych opłat rocznych, ale nie przekraczającej wartości rynkowej;
- udzieleniu pomocy publicznej w ramach limitu pomocy de minimis, w wysokości odpowiadającej dodatniej różnicy pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną przez strony ceną nabycia gruntu, co wyeliminuje niedozwoloną pomoc publiczną w przypadku, gdy cena zostanie wynegocjowana poniżej wartości rynkowej,
- ustaleniu dopłaty w przypadku, gdy różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną przez strony ceną nabycia gruntu przekracza dostępny dla danego przedsiębiorcy poziom pomocy de minimis, co zapewni zgodność mechanizmu odpłatności z wytycznymi Komisji Europejskiej wyrażonymi w sekcji 4.2 Zawiadomienia Komisji w sprawie pojęcia pomocy państwa w rozumieniu art. 107 ust. 1 Traktatu (Dz. Urz. UE C 262 z 19 lipca 2016 r.), że „zbycie nieruchomości publicznej po cenie niższej niż rynkowa powoduje konieczność zastosowania przepisów o pomocy publicznej”;
- rozłożeniu – na wniosek nabywcy – ceny nabycia gruntu, jak również ustalonej dopłaty na oprocentowane raty, co pozwoli złagodzić obciążenie finansowe nabywcy, szczególnie w przypadku przedsiębiorców użytkujących grunty o wysokich;
Projekt przewiduje, że ustawa wejdzie w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia.
Projekt został skierowany do konsultacji publicznych, które potrwają do 29 października 2021 roku. Zapraszamy członków PINK do zgłaszania uwag.
Treść projektu dostępna jest here.